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這里一是特色產業項目開發，包括科教文衛等產業事業導入及產業園、孵化園等產業本身開發；二是旅游產業項目開發，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目、夜間休閑聚集項目；通過項目的運營獲得收益。

小鎮自身依托優勢產業形成產業盈利鏈條，同時與旅游結合實現盈利，該類型一般自身產業基礎較為雄厚，需要充分結合已有產業優勢，進行適度旅游產業融入、功能拓展和環境營造。

比如景德鎮的陶瓷小鎮，將陶瓷產業與旅游產業融合互動，打造多元化的陶瓷體驗，如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創等，形成豐富的盈利點。達到產業持續經營收益、特色產品持續產出收益的效果。

這里主要指依托具有地方特色的主題功能拓展經營形成相關盈利，圍繞主題功能，聯動旅游體驗，形成食、住、行、游、購、娛、康、教等多元業態的消費盈利。該類模式的關鍵在于如何發掘和尋找具有地域特色的主題功能，專業運營，拓展盈利鏈條。

比如袁家村緊抓餐飲功能，深入發掘，通過人流量帶動人均消費，實現高額經營利潤。巔峰智業依托城市中心優勢，將贛州郁孤臺小鎮打造能夠承載城市商業配套功能的文旅小鎮，通過燈光節等活動的開展，取得了街區最高日人均突破40000人次成績，這與巔峰智業多年來在旅游行業的積累是分不開的。

這里主要指二級開發，即企業通過地產銷售和自持物業經營獲利。包括工業地產租售、居住地產租售、商業地產租售、休閑地產租售。

雖然在特色小鎮的建設過程中，以地產運作的理念去打造小鎮是為人排斥的，然而從企業角度來看，這的確是一個快速實現投資回報的模式，且通過特色小鎮政策可以獲得土地，這也是不少房地產等開發商進入特色小鎮開發的原動力。阿那亞是此類型的典型代表，通過地產銷售以及后期多元度假活動業態消費的引入實現了小鎮的盤活。碧桂園科技小鎮是另一個典型例子，小鎮計劃投資總額約1300億元，其規劃創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產開發用地和產業用地的配比，開發商可以以短平快的地產收益平衡見效慢的產業開發支出，長短相濟，長遠發展。

這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。公共基礎設施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網絡、通訊設施等基礎設施；學校、醫院、公園、廣場、 文化體育設施、綜合服務區、游客接待中心等公共服務設施。

如華夏幸福受政府委托對小鎮范圍內的土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利。

這里主要指一級開發，也就是由政府主導的方式。

特色小鎮的發展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入。

除了這些財政收益以外，特色小鎮將為地方帶來更多無形的收益，如城市環境的優化、民生的改善、城市影響力的提升等等，這些難以用金錢衡量的社會經濟環境改善，是政府大力推動特色小鎮開發的重要動力。

以玉皇山南基金小鎮為例，該小鎮根據金融人才國際化、精英型的特點，堅持市場化運作、產業鏈招商、生態圈建設的模式，通過聯合政府性行業組織、龍頭企業和知名中介，開展海內外招商及合作業務，快速推動私募金融集聚，發展一批涵蓋股權投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮。自2015年玉皇山南基金小鎮正式揭牌之后，已經有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮注冊。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮現在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。

其與杭州云棲小鎮一樣都是由政府主導開發和經營環境，通過特色產業（玉皇山南基金小鎮以對沖基金為主導產業，云棲小鎮以云計算為主導產業）培育、主導產業企業聚集、產業優惠政策和優質環境塑造，使小鎮經濟迅猛發展，稅收猛增，并帶動小鎮及周邊土地的溢價。

這里主要是指泛旅游現金流回報, 旅游產品體驗性附加價值收益。即以景區模式運營，除門票收入外，住宿、餐飲、購物等業態收入也是主要盈利來源。該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象，操作的關鍵在于是否有專業景區運營能力。

烏鎮是景區盈利的典型代表，其經營模式被譽為行業典范。走入古鎮會發現，各類商戶的業態不會重復，分布科學，注重與古鎮定位相符的業態，比如手工藝店、特色客棧、傳統餐飲等，還會根據酒吧區，小商店區，傳統工藝區等進行分布，每個 細分業態只有一家店，避免商戶間的惡性競爭。偏重旅游的特色小鎮，旅游消費產業鏈完善，上下游產業核心都掌控在投資者手中。

表1 烏鎮游客接待量連年上升（單位：萬人）

表2 烏鎮景區收入節節高升（單位：萬元）

來源：元立方金服